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一、背景依據
自市政府《印發<陽江市“三舊”改造項目審批辦法>等7個“三舊”改造配套政策文件的通知》（陽府〔2010〕68號）等文件頒布實施以來，我市“三舊”改造工作有序有力推進，取得了積極成效。但是隨著“三舊”改造工作的縱深開展，原先的“三舊”改造系列配套政策已不能適應新形勢、新業務的需要。為深入推進我市“三舊”改造工作，根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號令）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）和《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等相關文件的規定，參考借鑒廣州、東莞、珠海、中山等地級市的工作經驗，結合我市實際，制定了《陽江市深入推進“三舊”改造工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。
二、政策框架
《實施細則》堅持“政府引導、市場運作，規劃統籌、公共優先，明晰產權、保障權益，尊重歷史、公開公平”的基本原則，進一步優化“三舊”改造政策，助力“三舊”改造提速增量、提質增效。
該《實施細則》共九章四十四條，《實施細則》在內容上分為落實上級政策的規定性內容以及立足于陽江發展的創新性內容兩大部分。
（一）規定性內容：落實省有關文件要求，對“標圖建庫、專項規劃、實施方案、公益性用地、協議出讓”等內容進行全面深化。
（二）創新性內容：立足于陽江自身發展，整體平衡“三舊”改造利益分配，統籌推進工業提升、舊村莊和舊城鎮改造，對“項目申報審批、用地規劃管理、地價計收”等方面提出具體內容。
三、核心解讀
《實施細則》多措并舉，進一步提高城鄉發展的平衡性和協調性，提升土地節約集約利用水平，支持實體經濟持續健康發展，堅定不移推動“三舊”改造高質量發展。
（一）規范“三舊”改造標圖建庫標準
為落實《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）對標圖建庫的新要求，對比我市原“三舊”政策，《實施細則》放寬了“三舊”改造地塊標圖建庫入庫標準，可入庫用地的建設使用時間從原來的2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前，明確了入庫圖斑應滿足省關于上蓋物的政策規定（地塊上蓋物基底面積占入庫圖斑面積比例達30%以上），符合現行土地利用總體規劃、第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查屬于建設用地等條件。
（二）優先保證公益性用地供給
為保障公益性用地供給，提高政府公共服務供給效率，保障公共利益，根據《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號），《實施細則》對公益性用地的供給與落實提出了相關要求。一是工業用地等土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，除國有土地使用權由政府依法收回的項目外，應將不低于工業用地面積15%的土地無償移交政府用于公益性項目建設，并在地塊的控制性詳細規劃或單元規劃予以明確。二是對于改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求的，按公益性用地用途評估后，補繳與應移交用地等價的土地價款。
（三）合理確定項目用地容積率
《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）的相關規定，在我市原“三舊”改造政策的基礎上，《實施細則》進一步完善了改造項目地塊容積率。一是《實施細則》“工改商（住）”項目的容積率≤2.8。二是考慮到舊村莊拆遷難度大且現狀容積率差別不大，在原“三舊”改造政策的基礎上對舊村莊改造項目的容積率進一步放寬，設定舊村莊容積率≤3.6。三是設定舊城鎮用地改造后容積率為現有容積率加上基準容積率之和再乘上系數，即屬原土地權利人自行改造的舊城鎮改造項目的容積率≤3.3，其他類型的舊城鎮改造項目的容積率上限為5.0。
（四）科學調整地價計收方式
根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號令）關于“收益分配”的規定，結合我市改造項目的實際情況，充分考慮改造成本擬定了改造項目的地價計收方法、成本核定方法及流程、補繳地價集體決策程序等內容。
（五）支持推進連片成片改造
根據《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）有關規定，《實施細則》允許屬收購改造的項目，完成收購改造后，由自然資源部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同后，再辦理不動產權登記。同時，舊村莊改造應當通過公平協商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分征詢并依法提交村民會議表決，涉及合作改造的，應當通過農村集體資產交易平臺公開選擇合作主體。
