各縣（市、區）發展和改革局（物價局）、住房和城鄉規劃建設局，市屬各物業服務企業、房地產開發企業：

　　為加強我市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，根據《廣東省物價局 廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》，我們制定了《陽江市物業服務收費管理實施細則》，經市政府批準同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市發展和改革局、市住房和城鄉規劃建設局反映。該文的部門規范性文件統一編號為陽部規〔2014〕10號。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陽江市發展和改革局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陽江市住房和城鄉規劃建設局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2014年10月11日 

陽江市物業服務收費管理實施細則

　　第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業管理條例》、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》和《廣東省物價局廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第五條 市價格主管部門會同市住房規劃建設行政主管部門負責全市物業服務收費的管理監督工作。

　　各縣（市、區）價格主管部門會同同級住房規劃建設行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。 

　　第六條 業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，由當地價格主管部門會同同級住房規劃建設行政主管部門根據當地的物價總水平、不同類型及服務內容制定本行政區域內物業服務收費的基準價及浮動幅度，并向社會公布，同時抄送市價格和市住房規劃建設行政主管部門備案。

　　第九條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報當地價格主管部門備案。

　　實行政府指導價的住宅物業服務收費，因服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業服務企業應當根據物業服務實際情況與業主協商，經專有部分占建筑物總面積過半數以上的業主且占總人數過半數以上的業主簽名同意后，由物業服務企業與業主在政府指導價范圍內協商確定物業服務收費標準，重新簽訂物業服務合同，報同級價格主管部門備案。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

　　第十條 實行政府指導價的物業服務收費，應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

　　制定或調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　第十一條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的前期物業服務收費，應當按照政府指導價的有關規定執行。確需超過政府指導價水平的，應當報當地價格主管部門核定。

　　第十二條 物業服務收費實行包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　第十三條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（三）物業管理區域綠化養護費用；

　　（四）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護費用；

　　（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）管理費分攤；

　　（九）物業服務企業固定資產折舊；

　　（十）經業主同意的其它費用。

　　第十四條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

　　住宅小區物業服務收費中的公共水電費分攤按如下規定執行：（一）住宅小區物業服務單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設置計量表，其費用由物業管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。（二）小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業管理服務費列支，不得向住(用)戶分攤。（三） 小區開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向住(用)戶分攤。（四）小區范圍的路燈用電費用，由小區的所有住(用)戶合理分攤。（五）住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。（六）為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統收。

　　第十五條 物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。

　　自有產權車位（車庫）的物業服務收費按車位（車庫）的數量計收，也可按法定產權面積計收。

　　第十六條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第十七條 物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

　　第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或周轉金。

　　第十九條 業主對其物業進行室內裝修的，可自行請人搬運裝修材料、清理垃圾和余泥渣土;物業服務企業也可向業主提供裝修材料搬運、垃圾和余泥渣土清運等服務,以上兩種方式由業主自行選擇,物業服務企業不得壟斷或強制業主接受其提供服務和價格。

　　如物業服務企業提供裝修材料搬運、垃圾和余泥渣土清運等服務, 服務收費收取標準由雙方協商確定,并要簽訂服務合同。

　　物業服務企業可以向業主收取裝修保證金（押金）、裝修人員臨時出入證押金（或工本費），具體標準及其管理辦法由市、各縣（市、區）價格主管部門制定。

　　第二十條 實行小區出入證管理的，應當為業主免費配置一定數量的出入證（含IC卡等）。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。出入證的免費數量及制作工本費具體標準由市、各縣（市、區）價格主管部門確定。

　　第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十二條 物業管理區域內的機動車停放保管服務收費，按各地價格主管部門有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業服務費。

　　第二十三條 物業服務企業接受業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

　　第二十四條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十五條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

　　第二十六條 物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。

　　第二十七條 對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。

　　第二十八條 物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：（一）未經當地價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；（二）擅自設立強制性收費項目的；（三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；（四）不按規定備案的；（五）不執行本細則第十三條、十四條規定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；（六）其他違反價格法律、法規規定的。

　　第二十九條 本細則自發布之日起執行，自執行之日起有效期5年。此前凡與本細則相抵觸的，以本細則為準。

　　市部門規范性文件編號：陽部規〔2014〕10號