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各縣（市、區）住房規劃建設局、房產中心，各房地產開發企業，各物業服務企業：
現將《陽江市前期物業服務招標投標實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向陽江市住房和城鄉規劃建設局反映。該文的部門規范性文件統一標號為陽部規〔2014〕11號。
陽江市住房和城鄉規劃建設局
2014年11月10日
部門規范性文件統一編號：陽部規〔2014〕11號
陽江市前期物業服務招標投標實施細則
第一章 總則
第一條 為規范我市前期物業服務招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭。根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《廣東省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 前期物業服務，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業服務。
本市行政區域內的前期物業服務招標投標活動及其監督管理，適用本細則，涉及到政府采購的物業項目招標投標除外。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三條 在投標文件截止時間投標人少于3個的或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業（含配套的商業場所），經物業所在地的住房規劃建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四條 前期物業服務項目招標投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業服務招投標應當以該物業管理區域為范圍。
第六條 參加我市前期物業服務項目招投標，投標人應持有注冊有效的物業服務企業資質證書，招投標項目面積不能超過資質規定承接范圍。
第七條 陽江市住房規劃建設行政主管部門負責指導和監督全市前期物業服務招標投標工作，各縣（市、區）住房規劃建設行政主管部門負責轄區內的前期物業服務項目招標投標監督管理工作。
第二章 招標
第八條 本細則所稱招標人是指依法進行前期物業服務招標的物業建設單位。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。任何單位或個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。
第十條 前期物業服務項目招標分為公開招標和邀請招標。
第十一條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書十日前，提交以下材料到物業所在地的住房規劃建設行政主管部門：
1．《陽江市前期物業服務項目招標投標備案表》（附件1）；
2．招標人營業執照正副本和企業法定代表人身份證明；
3．經辦人身份證明及授權委托書；
4．與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批準文件（包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等）；
5．《招標公告》或《投標邀請書》；
6．招標文件；
7．屬重新選聘物業服務企業的，應提供原物業服務合同；
8．招標人委托招標代理機構的，應提交招標代理委托合同；
9．法律、法規規定的其他材料。
物業所在地的住房規劃建設行政主管部門自受理申請之日起五個工作日內，對符合條件的發出《前期物業服務項目招標投標備案回執》（附件2）。
第十二條 招標人采用公開招標方式的，可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的前期物業服務項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的途徑。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于五家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人采用公開招標方式的，應當將招標公告在《陽江日報》和陽江市住房規劃建設局公眾信息網等公眾媒介或其他媒介發布，同時在招標小區現場張貼，公告時間不少于10天。
第十五條 招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目能力的、誠信良好的、相應資質等級的物業服務企業發出投標邀請書。
第十六條 招標公告及投標邀請書應當包括以下主要內容：
1．招標人的名稱、地址和聯系方式；
2．招標項目的名稱和基本情況；
3．投標人的資格要求；
4．獲取招標文件及資格預審文件的時間、地點、方式和收取的費用。
5．投標截止時間、開標時間及地點。
第十七條 有意向的投標人提交以下材料到《招標公告》或《投標邀請書》指定地點報名：
1．企業有效營業執照正副本；
2．資質證書正副本；
3．法定代表人身份證復印件；
4．經辦人身份證及授權委托書。
以上證件查驗原件，留存加蓋公章的A4紙復印件。
招標人查驗有關資料無誤后向投標人出具《投標報名回執》，不得無故拒絕投標人投標報名。否則，此次招標作無效處理。
第十八條 招標文件應包括以下內容：
1．招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式等，項目基本情況：包括物業名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、房屋幢數、套數、設施設備、各類技術參數指標、物業檔案、物業總平面圖、物業服務用房的配備、專項維修資金情況等；
2．前期物業服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
3．對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
4．評標標準和評標方法；
5．招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
6．前期物業服務合同的簽訂說明；
7．投標保證金、中標后的履約保證金及其繳存方式；
8．其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十九條 住宅前期物業服務招標價格如需超過政府指導價最高收費標準的，需先報物業所在地的價格主管部門核定后方可進行招投標。
第二十條 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標備案前完成招標文件的編制。
第二十一條 招標人根據物業服務項目的具體情況，可以自行組織投標人召開招標答疑會和踏勘項目現場。
第二十二條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十三條 招標文件和資格預審文件發售時間不得少于5個工作日。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但公開招標的前期物業服務項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。
第二十四條 通過招標投標方式選擇前期物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成前期物業服務招標投標工作：
1．新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
2．預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
3．非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；
第三章 投標
第二十五條 投標人應當具有相應的物業服務企業資質和承擔招標項目的能力；投標人具體資格條件在招標文件詳細載明。
第二十六條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件包括以下主要內容：
1．投標函；
2．投標報價，包括物業服務費用收支預算方案；
3．物業服務方案，包括物業服務理念與目標、物業服務機構運作方法及管理制度目錄、物業服務人員配備、物業服務分項標準與承諾等；
4．招標文件所要求提供的其他材料。
第二十七條 投標人應當在招標文件要求投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具《投標文件收件回執》，回執標明簽收人和簽收時間，并同時標明投標文件送達人，妥善保存投標文件，在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。
第二十八條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本細則第二十七條規定送達、簽收和保管。
第二十九條 投標文件有下列情況之一的，應視為無效：
1．送達時未密封；
2．逾期送達；
3．未由法定代表人簽署和加蓋公章；
4．未能按招標文件要求編制。
第四章 開標、評標和中標
第三十條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當書面記錄，并由招標人存檔備查。
第三十二條 開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，并遵守有關評標規則。評標委員會應由招標人代表和物業服務方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業服務方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
物業服務評標專家由招標人一般在開標前半天內從市物業服務行業專業人才庫中采取隨機抽取的方式確定，在中標結果確定之前評標委員會成員名單應當保密。與投標人有利害關系的專家不得進入相關項目的評標委員會。
第三十三條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業服務項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十四條 評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書、現場答辯等情況進行綜合評分。將評標分值進行統計，按照分值高低推薦前三名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。招標人應當將中標候選人名單在現場、《陽江日報》和陽江市住房和城鄉規劃建設局公眾信息網等媒介公示，公示期最短不少于五個工作日，并在公示期滿后五個工作日內確定中標人。
第三十五條 招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在確定中標人之日起七日內向中標人發出《中標通知書》，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人。
第三十七條 中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂物業服務合同；招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當依法給予賠償。
第三十九條 招標人應當在簽訂前期物業服務合同之日起十五日內，向物業所在地的住房規劃建設行政主管部門提交中標備案資料和前期物業服務合同資料，其中招投標中標備案資料包括：
1．《前期物業服務項目招投標中標備案表》（附件3）；
2．開標評標過程；
3．確定中標人的方式及理由；
4．評標委員會的評標報告；
5．中標人的投標文件；
6．中標通知書；
7．委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同；
8．法律、法規規定的其他資料。
物業所在地的住房規劃建設行政主管部門自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市住房規劃建設行政主管部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《前期物業服務項目中標備案回執》（附件4）。
第四十條 招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的前期物業服務合同后五日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。
履約保證金的繳存，按招標文件的要求執行。
第四十一條 在投標文件截止時間投標人少于3個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業（含配套商業場所），經物業所在地的住房規劃建設行政主管部門批準采用協議（合同）方式，選聘具有相應資質的前期物業服務企業的，需要提交以下材料到物業所在地的住房規劃建設行政主管部門申請選聘備案：
（一）《協議選聘前期物業服務企業申請表》（附件5）；
（二）申請人營業執照正副本和企業法定代表人身份證明；
（三）經辦人身份證明及授權委托書；
（四）與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件（包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等）；
（五）擬選聘企業的營業執照正副本復印件；
（六）擬選聘企業的資質證書復印件；
（七）擬選聘企業的業績、技術裝備、財務狀況和擬派出項目負責人與主要管理人員的簡歷、資格證書等證明材料；
（八）總建筑面積大于5萬平方米的住宅物業需提交：在公共媒體上發布招標公告的證據（公開招標的提交）；向3家以上物業服務企業發出投標邀請書的證據（邀請招標的提交）；
（九）應當提交的其他相關資料。
其中，屬于總建筑面積低于5萬平方米的住宅物業，可以直接申請備案，提交第（一）至（七）、（九）項資料；截止招標文件規定的遞交時間，遞交投標文件的投標人少于3個的，提交第（一）、（三）、（五）至（九）項資料。
物業所在地的住房規劃建設行政主管部門自受理申請之日起五個工作日內對符合條件的，發出《協議選聘前期物業服務企業備案同意書》（附件6）。
第五章 附則
第四十二條 符合招標條件而未通過招投標的方式選聘物業服務企業或未經批準，擅自采用協議（合同）方式選聘物業服務企業的建設單位，按國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處理。
第四十三條 前期物業服務項目招標投標過程中發生違法違規行為，將依照有關法律法規進行處理，并將違法違規的物業服務企業的不良行為記錄入其信用檔案。
第四十四條 招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。
第四十五條 招投標活動結束后，招標人或者原物業服務企業應按有關規定，辦理物業服務承接驗收手續，移交相關物業服務資料和物業服務用房。
第四十六條 本實施細則自發布之日起施行，自施行之日起有效期5年。
附件：1.陽江市前期物業服務項目招標投標備案表
